173套!!揭开2022年度京城别墅销冠的“去化秘籍”******
2022年北京别墅市场是饱含希望的一年,在多重超预期因素影响下,从供需两端的对比来看,还是明显呈现出供不应求的态势。同时,今年中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放,叠加金融16条政策出台,以及支持房企融资的“三箭齐发”。由此,反应在北京楼市的表现里,改善型置业率先回暖,不少别墅产品项目甚至出现持续热销。
以观承别墅·大家为例,以全年成交173套房源的佳绩,成为2022年度京城别墅成交套数销冠。值得一提的是,在去年年底北京疫情防控遍地开花,该项目反而还获得众多高净值人群的密集关注与青睐,仅12月1-12日,连续12天成交12套,走出阶段性高流速行情。
市场认可
平均每两天销售出一套房源
根据地产营销人数据统计显示,2022年1-12月北京别墅市场,别墅新增供应2216套,成交3300套,供不应求。其中观承别墅·大家以173套的业绩获得北京别墅成交套数TOP1的殊荣,让这个十年成长的大墅区项目,再度回归大众视野。
一组组热销数据的背后无不体现着观承别墅区的实力,有业内人士分析,别墅销冠相较传统平层,更具有含金量,因为每套别墅都面对的是一组更为挑剔的客户,成交周期更长,成交难度更大。因此,项目的持续热销也充分印证市场认可度,可以明显感受到置业客户的热情。
以观承别墅·大家全年共计成交173套房源计算,其去化速度,若按一年365天推演,基本能做到平均每两天就能销售出一套别墅产品。这个成绩,尤其在2022年市场整体销售回落的背景下,无疑显得十分难能可贵。
那么,观承别墅·大家的“去化秘籍”,即其支撑热销业绩背后的成因,值得我们在新年伊始,深入揭开并做出相应解读。
终极改善
精工合院超越传统迭代升级
从20多年前的丽京花园落户中央别墅区从而开启北京别墅市场以来,京城别墅虽几经迭代,但均以毛坯交付为主流,精装别墅可谓屈指可数。
对于高端别墅来说,除了占据五环中央别墅区的优越区位、紧邻温榆河生态湿地的优渥环境,这些显性价值外,万科针对高端客群需求的匠心筑造才是最后胜出的关键。
观承别墅·大家不仅是市场为数不多采用精装修交付的别墅项目,更通过多年别墅住区的反复实践和得失复盘,结合前三期2000余户交付业主的大量调研,真正从业主实际居住体验的角度上,对五大产品模块和7个精工细节进行了终极改善的迭代升级。
对比传统别墅形态,观承别墅·大家采用双拼L型合院别墅设计,保证充分采光的基础上,实现了合院的围合效果,让每一层空间都实现对阳光的私密共享。
走进样板间,开阔的首层空间采用悬挑结构反重力技术,并首次将剧场级建筑的无柱化解构引入住宅,实现从院落到客厅的无界延伸。且项目还特别通过楼梯间天窗,卫生间天窗,地下天窗等设计让空间更加灵动。
除此之外,观承大家首次引入立面BIM工具,彰显粉墙黛瓦东方意境;安装安心舒适六大系统设备,给予居住者极致舒适体验;以及打造闻香、采果、赏色的三大嗅觉、触觉、视觉多感交互景观。
风水声光等细节之处,通过分户墙点位上下错位布置,避免底盒对穿,保障隔音效果;顶层卧室增加内保温,增强顶层保温隔热性能;玄关设置高低差,提供分区明确的脏区和净区,保证居所干净卫生;玻璃栏板处楼梯侧面设置小夜灯,保证安全;楼梯踏步节点平滑,避免下楼时脚跟磕碰;卫生间预留拖布桶/壁挂洗衣机/拖地机器人水点,满足多样化使用需求;端户窗户设置为电动窗户,方便开启。
北五环
高净值人群青睐中央别墅区
作为北京最成熟、配套最齐全,氛围最良好的别墅区,顺义中央别墅区一直是高净值人群置业终极梦想的首选。
中央别墅区至今已经发展30余年,从1.0区域的天竺板块,到2.0区域的后沙峪板块,再到目前已经步入到观承大家所在的高丽营区域,即3.0区域,越发展越凸显后发优势。
观承大家自拿地之初就以“先规划,后开发”的前瞻理念,不断向市场和客户释放和释义合院产品的真正优越性。
对于1600-2000万量级购房人群而言,位于顺义中央别墅区的观承大家无疑是为其精准匹配、终极改善的王炸级产品。
该区域的发展潜力、圈层定位、交通体系、生态环境等方面赋予了多重附加价值。首当其冲的便是交通体系,高丽营板块拥有更加丰富的公共交通路网,尽享轨道交通地面交通和空中交通三网交织,同时又避开了低空航道,不会被飞行器噪音所打扰。
其次,产业支撑方面,观承大家项目与北京市政府重点打造的未来科技城毗邻,后者作为国务院批准的第一个“国家智慧城市试点”,目前已有数十家央企国企入驻,高知高质科研人群云集。
最后在生态环境方面,观承大家项目独具两河三园一湖的景观资源,即全长47.5公里的温榆河,逾百年历史的方氏渠,5万平方米的观承滨河公园,近3万平方米的中央景观鹿鸣公园,以及314公顷的新建滨水公园等,周边绿化率高达80%。
项目附近还坐拥15所国际学校,5大购物中心、6大高尔夫球场、7家高端马术俱乐部、8处高端酒店、10个大型专业医院等强势资源。
据悉,万科观承别墅·大家作为中央别墅区的收官之作共334套独栋合院,10年来产品不断迭代升级,真正做到私密与舒适的结合,符合当下高净值家庭的居住需要。
文/宋欣
2022年四季度债基回顾:近千只产品赎回超1亿份 这几只竟然超100亿******
中新经纬2月4日电 (薛宇飞)公募基金2022年四季度报告落下帷幕,基金份额申赎情况随之曝光。2022年债券型基金收益下滑明显,不少产品接连出现大额赎回,至四季度末,情况又是如何呢?
据Wind数据显示,2022年四季度,有996只债券型基金的净赎回份额超过1亿份,其中,超过50亿份的产品有38只,超过100亿份的有4只。从赎回率看,四季度赎回率超过50%的基金有499只,一些产品甚至被清仓式赎回,规模急剧下滑。
4只产品净赎回份额超百亿 华夏基金占2只
2022年,债券型基金出现一波赎回潮,引发市场关注。据天相投顾数据显示,去年四季度,债券型基金遭遇净赎回高达6581.22亿份,占整体基金净赎回份额的70%,当期利润则从2022年三季度的407.48亿元下降到-256.43亿元。
去年四季度,博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A等4只债券型基金产品的净赎回份额超过100亿份,分别约为176.49亿份、151.60亿份、102.32亿份、100.71亿份,赎回率分别高达68.27%、73.28%、62.85%、49.87%。
由于上述4只产品的赎回率较高,导致产品规模均出现大幅萎缩。净赎回规模最大的博时富瑞纯债A,由倪玉娟担任基金经理,该产品的规模在过去几年一路上扬,至2022年三季度末升至274.32亿元。但随着去年四季度债券市场的大幅波动和分化,规模出现断崖式下降,至四季度末降至约84.85亿元,较三季度末下降约190亿元。四季度,该产品的净值增长率为-1.56%,低于业绩比较基准收益率的0.02%。
截至2022年四季度末,华夏鼎茂A、国泰利享中短债C、华夏短债A的资产净值分别约为66.70亿元、67.98亿元、104.36亿元,规模降幅都较三季度末超过百亿元。在去年四季度,上述产品的收益情况不佳,净值增长率分别为-2.25%、0.09%、-0.50%,均低于各自的业绩比较基准收益率。
据Wind数据,博时富瑞纯债A、华夏鼎茂A、华夏短债A的投资者中,机构投资者的占比超过90%,它们在四季度均出现大规模的净赎回,这在一定程度上印证了去年较多机构投资者赎回止损的情况。
499只产品赎回率超50% 多只基金清仓式赎回
2022年四季度,债券型基金除了赎回的整体规模较大,单只产品的赎回率也较高。据Wind数据,四季度赎回率超过30%的产品有1016只,其中,赎回率超过50%的有499只,超过80%的也高达143只,超过90%的有82只。
赎回率超过90%的82只基金中,绝大多数都出现清仓式赎回,截至去年四季度末,剩余资产净值超过5000万元的产品寥寥无几。截至2022年三季度末,英大安惠纯债E的规模还有9亿元,四季度降为0。中加颐享纯债债券C三季度末的规模超过10亿元,到四季度末降到了40.48元。
截至2022年三季度末,前海联合淳安3年定开债券的规模还在62.19亿元,但四季度出现大额赎回,根据该产品2022年12月24日的公告,截至12月23日,产品扣除赎回确认金额后的资产净值余额低于5000万元,因此决定暂停运作。该产品在四季报中披露,截至四季度末,产品规模仅剩35880.79元,当季度,有4位机构投资者对产品进行了清仓,分别赎回约25亿份、18亿份、10亿份、6亿份,合计赎回59亿份。
清仓式赎回的产品还有富荣中短债C,四季度净赎回39.76亿份,赎回率高达97%,四季度末仅剩1.10亿份,资产净值约9731.19万元。该产品的收益在去年出现大跌,过去一年的净值增长率为-11.52%,这在较为稳健的债基中不算多见。富荣基金旗下的另一只产品——富荣富兴纯债,基金份额在去年四季度减少了36.51亿份,赎回率超过90%,份额降至3.78亿份。根据披露,在四季度,富荣富兴纯债也存在基金份额比例达到或超过20%的单一投资者全部赎回所持份额的情况。
不过,虽然较多债券产品出现净赎回,但也有一部分产品实现逆势增长。招商添悦纯债A的规模一直维持在1-3亿元之间,但到2022年四季度,净申购额度超过120亿份,参考其过去的投资者中绝大多数都是机构投资者,因此,应当是机构投资者对该产品进行了大规模申购。另外,南方恒新39个月定开债A、嘉实稳祥纯债A等都有数十亿元的净申购。
基金经理态度谨慎 调整优化仓位结构
对于今后债券型基金的表现,多位基金经理都在2022年四季报进行展望。
博时富瑞纯债A基金经理倪玉娟称,弱现实、强预期的基本格局短期难以改变。新冠感染人数预计于春节前达峰,但后续是否会有多轮感染还需要提防;地产销售、拿地到开工的传导链条尚不通畅,地产投资拐点未至;居民预期和信心受到长期抑制,消费能否复苏需要观察。因此,预计2023年一季度经济的复苏进程仍然会有波折,复苏基础并不牢固。流动性方面,在经济完成确定性修复之前,货币政策预计整体仍将维持宽松,DR007向政策利率收敛但中枢仍维持在政策利率下方,此外流动性分层的问题可以会一定程度上缓解。
倪玉娟表示,组合操作上,维持中性偏短久期策略,保持灵活操作。当前中高等级信用债具备较高的配置价值,信用利差预计修复,组合将结合实际流动性环境和预期变化,调整优化仓位结构,做适度杠杆。
东兴兴利C在去年四季度净赎回超过86亿份,基金经理司马义买买提在四季报中称,下一季度,将继续以“低回撤”为配置目的,关注市场的波动性;以充裕的流动性等待债券市场的资产配置机会,保持“进可攻、退可守”的投资风格。
景顺长城景颐双利A由董晗、李怡文、郭杰担任基金经理,他们在四季报中称,总体上看,对2023年国内经济的情况保持乐观。因此,从中期看,经济见底回升会带动利率中枢上移,维持对债券的谨慎观点。股票方面,当前A股估值已处于相对历史低位,仍维持对股票市场相对乐观的态度,后续重点关注疫情发展以及经济恢复情况,结构上将重点配置受益于国内宏观经济景气程度回升的个股和行业,以及竞争优势明显、景气程度可持续的高端制造业等。
(文中观点仅供参考,不构成投资建议,投资有风险,入市需谨慎。)